Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù, bên thuê tài sản phải trả tiền thuê tài sản cho bên cho thuê. Đây là một nghĩa vụ luật định dành cho bên thuê tài sản khi tham gia vào hợp đồng thuê tài sản.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 481 Bộ luật dân sự 2015: 

Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

...

Theo quy định trên thì:

- Về thời điểm trả tiền thuê: Thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê có thể xác định theo một trong ba thời điểm sau:

• Thời điểm trả tiền thuê ghi nhận cụ thể trong hợp đồng thuê tài sản: pháp luật cho phép các bên được thỏa thuận về thời điểm bên thuê tài sản phải trả tiền thuê. Các bên có thể thỏa thuận thời điểm trả tiền thuê tài sản cùng thời điểm nhận tài sản thuê hoặc khi thời hạn thuê đã kết thúc.
• Thời điểm xác định theo tập quán tại nơi trả tiền thuê: Mỗi một địa phương có thể tồn tại tập quán trả tiền khác nhau tương ứng đối với tài sản nhất định. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời điểm trả tiền thuê trong hợp đồng thuê tài sản thì các bên trả tiền theo tập quán tại nơi trả tiền và phù họp với loại tài sản thuê.
• Thời điểm trả lại tài sản thuê: Nếu các bên không thỏa thuận về thời điểm trả tiền thuê và không có tập quán trả -tiền thuê tại nơi trả tiền thì bên thuê phải trả tiền thuê khi trả lại tài sản thuê.

2. Hậu quả pháp lý của việc không trả tiền thuê

Hậu quả pháp lý trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê được quy định tại khoản 2 Điều 481 Bộ luật dân sự 2015:

Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, quy định trên có hai trường hợp gồm hợp đồng thuê có thỏa thuận kỳ hạn thanh toán tiền thuê và hợp đồng thuê không có thỏa thuận kỳ hạn thanh toán tiền thuê. Đối với mỗi trường hợp, pháp luật ghi nhận hậu quả pháp lý khác nhau. Cụ thể:

• Hợp đồng có thỏa thuận trả tiền thuê theo kỳ hạn: Trường hợp bên thuê tài sản có hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Bên thuê tài sản có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê tài sản tính đến thời điểm hợp đồng chấm dứt và trả lại tài sản cho bên cho thuê tài sản.
• Hợp đồng thuê có thỏa thuận trả tiền thuê theo kỳ hạn: Trong trường hợp hợp đồng này, khi bên thuê có hành vi vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trong ba kỳ liên tiếp thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp dồng.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác thì hậu quả do vi phạm nghĩa vụ thanh toán được áp dụng theo nội dung các bên thống nhất hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Nghĩa vụ trả lại tài sản thuê của bên thuê

Bên thuê tài sản phải trả lại tài sản thuê cho bên cho thuê khi hợp đồng thuê kết thúc theo các căn cứ do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Điều 482 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

"Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên."

• Việc trả lại tài sản thuê tuân thủ theo các nội dung sau:
• Tình trạng tài sản khi trả cho bên cho thuê: Khi trả lại tài sản, bên thuê phải đảm bảo tài sản không bị mất mát, hư hỏng và không bị giảm sút giá trị sử dụng so với thời điểm nhận tài sản từ bên cho thuê, trừ những hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng. Tình trạng tài sản thuê khi trả lại cũng có thể xác định theo sự thỏa thuận của các bên trong trường hợp các bên có thỏa thuận.
• Hậu quả pháp lý khi tình trạng tài sản bị giảm sút so với tình trạng khi nhận: Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận mà không thuộc các hao mòn tự nhiên thì bên thuê tài sản có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê tài sản. Giá trị thiệt hại, cách thức bồi thường được xác định theo nội dung các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

4. Trả lại tài sản thuê là động sản

Theo Điều 107 Bộ luật dân sự 2015: 

Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Như vậy, Động sản là tài sản có thể chuyển dịch hoặc di dời từ nơi này sang nơi khác trong không gian nhất định mà vẫn giữ nguyên tính năng, công dụng. Động sản bao gồm những vật tự mình chuyển động được hoặc những vật không tự chuyển động được nhưng chuyển động bằng một lực ngoại lai như xe máy, ô tô, máy cày, ti vi, tủ lạnh...

Khoản 2 Điều 482 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ trả lại tài sản thuê là động sản như sau:

Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản: Trả lại tài sản thuê là động sản (như xe máy, ti vi...) tại nơi cứ trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân nếu bên cho thuê là cá nhân hoặc pháp nhân trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu các bên có thỏa thuận về địa điểm cụ thể trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê phải trả lại tài sản theo địa điểm này. Điều luật này phù hợp với quy định chung về địa điểm thực hiện nghĩa vụ tại Điều 277 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 277. Địa điểm thực hiện nghĩa vụ

1. Địa điểm thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận.

2. Trường hợp không có thỏa thuận thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ được xác định như sau:

a) Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ là bất động sản;

b) Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ không phải là bất động sản.

Khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải báo cho bên có nghĩa vụ và phải chịu chi phí tăng lên do việc thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Trả lại tài sản thuê là gia súc

Gia súc là tên dùng để chỉ một hoặc nhiều loài động vật có vú, bốn chân được thuần hóa và nuôi vì mục đích để sản xuất hàng hóa như lấy thực phẩm, chất xơ hoặc lao động. Việc chăn nuôi gia súc là một bộ phận quan trọng trong nền nông nghiệp.

Như vậy, gia súc chính là những loài động vật vẫn tồn tại ngay trong đời sống hàng ngày của chúng ta như: trâu, bò, ngựa, lợn, dê, cừu... Theo quy định tại khoản 3 Điều 482 Bộ luật dân sự 2015: 

Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

Như vậy, trả lại tài sản thuê phải bao gồm chính gia súc được thuê và gia súc con được sinh ra trong thời gian thuê. Như vậy, hoa lợi sinh ra từ tài sản thuê thuộc sở hữu của bên cho thuê tài sản. Bên cho thuê có nghĩa vụ thanh toán chi phí dành cho việc chăm sóc, nuôi dưỡng đổi với gia súc con sinh ra từ gia súc cho thuê đối cho bên thuê tài sản. Đây cũng là điểm khác biệt giữa hợp đồng thuê gia súc và hợp đồng thuê khoán gia súc. Bởi, trong hợp đồng thuê khoán gia súc, bên thuê được hưởng một nửa số gia súc được sinh ra trong thời gian thuê.

6. Trách nhiệm của bên thuê trong trường hợp chậm trả tài sản thuê

Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

"Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả."

Trong trường hợp bên thuê chậm thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản thuê thì bên thuê phải trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra với bên cho thuê. Tuy nhiên, nếu việc không trả lại tài sản thuê đúng hạn do trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng thì bên thuê không phải trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và không phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê. Ngoài các loại trách nhiệm mà bên thuê phải gánh chịu khi chậm thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản thuê theo quy định trên, các bên còn có thể thỏa thuận về việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản thuê.

Pháp luật cũng cho phép các bên áp dụng phạt do chậm trả tài sản thuê. Trường hợp này chỉ áp dụng khi các bên có thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì đương nhiên chỉ áp dụng trách nhiệm bôi thường thiệt hại, không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng.

Về nguyên tắc, trong thời hạn thuê mà rủi ro tài sản như bị hư hỏng, bị tiêu hủy thì bên cho thuê phải chịu vì bên cho thuê là chủ sở hữu của tài sản. Tuy nhiên, nếu bên thuê không trả tài sản đúng thời hạn do lỗi của mình thì phải chịu rủi ro nếu tài sản bị hư hỏng, bị tiêu hủy và bên thuê phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê.

Mọi thắc mắc cần hỗ trợ tư vấn, vui lòng liên hệ với Văn phòng Luật sư Nhật Bình để nhận được sự hỗ trợ tư vấn tốt nhất từ Luật sư, thông tin cần hỗ trợ:

Mọi thông tin cần hỗ trợ, tư vấn xin vui lòng liên hệ:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NHẬT BÌNH

Nhat Binh Law - NBL
Add   : 125K đường số 14, P. Bình Hưng Hòa A, Q. Bình Tân, TP.HCM
Tel     : +84-28-6658.8181, Hotline: 0907.299.951 (Mr. Luật sư Huỳnh Trung Hiếu)
Email : nhatbinhlaw@gmail.com
Website: luatsurienghcm.com

Câu hỏi thường gặp:

1. Bên thuê có bắt buộc phải sử dụng tài sản thuê đúng mục đích không?

Điều 480 Bộ luật dân sự 2015:

Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thê khi có tranh chấp về tài sản thuê?

Điều 478 Bộ luật dân sự 2015:

Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền gì?

Điều 477 Bộ luật dân sự 2015:

 Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.