Câu hỏi: Tôi có một trường hợp liên quan đến mua bán đất muốn chuyên mục tư vấn giúp ạ, cụ thể như sau: Chú A ở xóm bên bán đất cho ông C, chú A bán đất cho ông C chỉ bằng hình thức viết giấy bằng tay. Chú A mang giấy chứng nhận đi vay ngân hàng. Chú A không có tiền trả, bị phát mãi tài sản. Thi Hành Án Bán đấu giá tài sản xong bố tôi mua tài sản đấu giá. Cơ quan Thi hành án chuyển hồ sơ qua Văn Phòng đất đai xin cấp giấy. Nay ông C khiếu nại đến văn phòng đăng ký đất đai. Vậy bố tôi có được cấp giấy hay không? hay phải chờ giải quyết khiếu nại xong mới cấp giấy cho ạ? Mong chuyên mục tư vấn giúp ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ “http://luatsurienghcm.com”, Với câu hỏi của bạn như vậy, Luật sư Huỳnh Trung Hiếu - Trưởng Văn Phòng Luật Sư Nhật Bình (NBL) xin trả lời như sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thùa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Trong trường hợp này, Chú A chuyển nhượng mua bán đất cho ông C thì hợp đồng chuyển nhượng buộc phải có công chứng hoặc chứng thực, do Chú A và ông C thực hiện việc chuyển nhượng chỉ thông qua giấy viết tay nên giao dịch này sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng, căn cứ quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

Giao dịch bị vi phạm quy định về hình thức sẽ bị coi là đương nhiên vô hiệu, hợp đồng vô hiệu thì hai bên phải tiến hành trao trả cho nhau những gì đã nhân, do ông C chưa cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Chú A nên chỉ có chú A sẽ có trách nhiệm trả lại tiền đã nhận của ông C. Do giao dịch giữa Chú A và ông C là giao dịch dân sự nên khi có tranh chấp xảy ra sẽ phải giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự chứ không phải thủ tục tố tụng hành chính. Ông C chỉ có quyền khởi kiện đến Tòa án để đòi lại số tiền mà chú A đã nhận do giao dịch vô hiệu, chứ không có quyền khiếu nại việc của bố bạn tới cơ quan đăng ký đất đai. Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 về hệ quả pháp lý khi giao dịch dân sự vô hiệu:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 về trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận uyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Có thể thấy việc tranh chấp dân sự giữa chú A và ông C không liên quan đến bố bạn do tranh chấp này chỉ là việc chú A phải trả lại tiền đã nhận của ông C do hợp đồng vô hiệu, việc chú A đi thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay tiền, không có tiền trả và bị ngân hàng phát mãi tài sản. Bố bạn mua được mảnh đất thông qua việc đấu giá nên theo quy định trên thì bố bạn hoàn toàn có đủ điều kiện để được cơ quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mọi thông tin cần hỗ trợ, tư vấn xin vui lòng liên hệ:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NHẬT BÌNH

Nhat Binh Law - NBL
Add : 125K đường số 14, P. Bình Hưng Hòa A, Q. Bình Tân, TP.HCM
Tel : +84-28-6658.8181, Hotline: 0907.299.951 (Mr. Luật sư Huỳnh Trung Hiếu)
Email : nhatbinhlaw@gmail.com
Website: luatsurienghcm.com