Câu hỏi: Thưa Luật sư hiện em đang cho thuê nhà và ký hợp đồng trong 02 năm (hiện tại đã được gần 01 năm). Tháng nào bên thuê nhà cũng thanh toán tiền nhà chậm trễ, không đúng kỳ hạn theo hợp đồng nên em đã yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Bên thuê đã xin ở lại, hứa sẽ thanh toán tiền nhà đúng kỳ hạn theo hợp đồng nên em cũng cho qua. Nhưng đến hôm nay, em nhận được thông tin bên thuê nhà báo đồng hồ nước bị đứt chì mặt số; và đã lập biên bản đóng tiền thay đồng hồ nước mới với mức chi phí đóng là 1.200.000 đồng. Em đã thỏa thuận mỗi bên có trách nhiệm chịu một nửa. Nhưng bên thuê nhất quyết khăng khăng là lỗi hư đứt không phải do bên thuê làm và yêu cầu em chịu hết vì đó là nhà em, đồng hồ nước nhà em. Theo hợp đồng thuê thì có nội dung điều khoản về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra; như vậy, bên thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường hay sửa chữa mọi hư hỏng mà bên thuê gây ra trong thời gian sinh hoạt. Nhưng bên thuê vẫn luôn cương quyết yêu cầu em phải chịu hết và yêu cầu em đền hợp đồng khi em vừa đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Em sẽ phải giải quyết như thế nào ạ?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ “ http://luatsurienghcm.com/index.html”, Với câu hỏi của bạn như vậy, Văn Phòng Luật Sư Nhật Bình (NBL) xin trả lời như sau:

1. Về việc sửa chữa đồng hồ nước:

Theo quy định tại Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 cụ thể: Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều 479 BLDS 2015 quy định về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê:

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng thuê nhà có nội dung về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra. Điều khoản này phù hợp với quy định của pháp luật về việc sửa chữa hư hỏng tài sản thuê như nêu trên. Như vậy, việc sửa chữa đồng hồ nước sẽ được giải quyết như sau:

(i) Nếu việc đồng hồ nước bị đứt chì mặt số là do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.

(ii) Nếu việc đồng hồ nước bị đứt chì mặt số không phải do lỗi của bên thuê thì bạn (với tư cách là bên cho thuê) có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.

2. Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định tại Ðiều 478 Bộ luật dân sự là: “Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê”. Điều 132, Luật nhà ở 2014 cũng quy định trong thời hạn thuê nhà, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê (trừ một số trường hợp). Bạn chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu thuộc một trong các trường hợp đã được liệt kê tại Điều này. Ngoài ra, bạn có thể căn cứ vào điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà (nếu có) đã ký để xác định các trường hợp khác mà bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Nếu không thuộc các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng thuê nhà mà bạn vẫn cố tình đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn có thể phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà do không thực hiện đúng nghĩa vụ với tư cách là bên cho thuê (theo Điều 351 Bộ luật dân sự). Bên thuê nhà có quyền yêu cầu bạn bồi thường thiệt hại (nếu có) hoặc khởi kiện bạn tới cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.

Mọi thông tin cần hỗ trợ, tư vấn xin vui lòng liên hệ:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NHẬT BÌNH

Nhat Binh Law - NBL
Add : 125K đường số 14, P. Bình Hưng Hòa A, Q. Bình Tân, TP.HCM
Tel : +84-28-6658.8181, Hotline: 0907.299.951 (Mr. Luật sư Huỳnh Trung Hiếu)
Email : nhatbinhlaw@gmail.com
Website: luatsurienghcm.com